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市場上真正缺的好房子其實是這樣的

  • 小編:麻城  來源:麻城房信網  點擊:1231
  • 2019-05-23 11:03:48
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  去年底,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)發布了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》(以下簡稱《報告》)。報告顯示:2018年三季度,從全國城鎮家庭新購房的目的來看,投資用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次購房的剛需僅占15.1%。

  這個報告當時并沒有引起多大的關注。可是,隨著上個月高層重提“房住不炒”,不少自媒體將報告翻出來,義正言辭地宣稱:85%的購房者都不是剛需!甚至有人說我國住房已經飽和,如今85%的購房者都是炒房的。

  據不完全統計,今年以來各地發布的調控措施已超過160次,但凡是過熱的城市都會得到“重點關照”,比如最近調控加碼的蘇州,央行也表態“房地產金融政策與調控取向一致”……樓市平穩健康發展也是明源君樂見的。可是,用一些似是而非甚至完全站不住腳的說法誤導大眾,聽信者一時爽,但以后肯定會后悔。

  想要搞清楚到底有多少剛需,首先要理解什么是剛需?其次,中國的房子到底飽和了還是不夠?最后要明白,人們對美好生活的向往是無窮無盡的。

  下面,明源君將對此進行詳細的闡述———


  1.到底什么是剛需,并沒有統一的論斷

  首套、改善是剛需,抗通脹也是剛需

  但凡學過西方經濟學的人都知道,教科書里沒有“剛需”這個概念的。經濟學里只有“需求”——demand的概念,其定義是“指人們在某一特定的時期內在各種可能的價格下愿意并且能夠購買某個具體商品的數量”。

  所以,只有意愿而沒有能力購買,不叫需求。比如,想買房,但是買不起的,就不在需求的范疇,而只是停留在愿望的階段…

  剛需,是我們自個發明的一個詞。

  當然,經濟學大多數時候是用來解釋和評價世界的(只有極少數能改變世界,比如亞當斯密的《國富論》),這也無可厚非。

  可是,這么多年以來,對于剛需的定義或者說什么是剛需,卻是一直沒有一個統一的答案的。

  有人認為“剛需族”是指“有剛性需求的購房群體”,是樓市里面購買力最真實的群體。“剛需族”囊括了首次置業人群、青年置業人群、婚房主力人群、異地創業人群和保障性住房。

  業內有一個觀點:大量剛性需求存在,支撐了我國房價長期上漲的趨勢,也決定了市場出現波動時,房價不會出現大幅回調。

  另一些人認為,最基本的住房需求都可以認為是住房的剛性需求。比如曾擔任北京鏈家地產副總裁的林倩接受媒體采訪時就表示,“業界比較認可的剛性需求,主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房,也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。”

  最近,貝殼研究院的統計數據顯示,在上海二手住宅市場中,60%屬于賣一套買一套的置換群體。這種,大部分是改善性需求。比如,生了二胎,原來的兩室一廳不夠用了,要換成三室的。

  還有人說,那我抗通脹也是剛需啊,我辛辛苦苦賺來的錢,總不能眼睜睜看著貶值吧。我也想投資高科技股,支持實業,可是股市經常不給力!

  根據《報告》,去年第三季度,家庭總資產是延續下降趨勢的(如下圖),金融資產持續縮水股市下跌是主要原因。而房屋資產持續增值,只不過增幅回落。


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  ▲家庭總資產變動指數(數據來源:CHFS各季度數據)


  CHFS在《報告》中將家庭總資產從低到高進行排序,等分為低資產組、較低資產組、中等資產組、較高資產組和高資產組。其中,低資產組金融資產縮水嚴重,股票波動是導致家庭金融資產縮水的原因之一——金融資產縮水家庭的股票持有率為7.9%,金融資產增加的家庭股票持有率為4.5%。換句話說,股票持有率高的家庭,金融資產縮水了,股票持有率低的家庭金融資產增加了。

  然而,雖然增幅回落,但第三季度房屋資產繼續增值,其中,中高資產家庭房屋資產增加明顯(如下圖)。


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  ▲家庭房屋資產變動情況(數據來源:CHFS各季度數據)


  這也難怪大家喜歡買房了。就明源君的調研來看,自住和投資的需求經常混合在一起。比如一個在深圳工作的白領,他在老家城里沒有房子,在其他城市也沒有房子,在深圳購買的確確實實是第一套房子,是自住的需求,但與此同時,他也是希望以此守護自己辛辛苦苦賺到的錢,畢竟通脹時刻在發生,而除房子以外,其他理想的可以抗擊通脹的資產確實非常難找。

  明源君在研究長租公寓的時候甚至發現不少這樣的案例:一些單身白領,自己擁有一套一居室或者兩居室,但是覺得太無聊,因此將房子租出去,自己搬到長租公寓里面住。

  諸如此類,你很難說清楚,他到底是為了居住的需要,還是投資的需要,其實都有。第一套房是剛需,改善性需求也是剛需,購買一兩套抗擊通脹(純炒房的不算),同樣也是剛需。


  2.有品質的住房,其實還遠遠不夠

  前段時間,網上還流傳著這樣一個說法:6套以下都是剛需——自己一套,一孩一套,二孩一套,父母一套,岳父母一套,度假一套。

  對北漂、滬漂、深漂等來說,生二孩和接外地父母到自己工作的城市定居,的確需要買很多的房子才夠住。不過,這種說法過于夸張,事實上,如果將投資的需求剔除掉,僅居住需求,我們連有品質的、正常的需求還沒有很好滿足。

  很多數據說已經飽和了,但仔細來看,都有問題。

  比如,《中國居住小康指數》的數據是,8成左右的城市人口擁有自己的住房;另有機構的數據則宣稱,中國住房擁有率已達90.8%左右,結果明源君發現,這個數據是將廣大農村也計算在內了!

  梳理下來,不同機構數據,出入非常大。雖然各有各的道理,但是都不能很好的反應全貌。

  如果直接用國家統計局公布的城鎮人均住宅建筑面積(2016年人均36.6平方米)乘以城鎮常住人口,將得出2016年中國城鎮住宅建筑面積高達290.2億平方米(2017年底,大概是298億平方米),接近甚至超過了某些發達國家(如下表)。


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  ▲來源:明源地產研究院根據公開數據整理


  然而,如果換個角度看,就發現不是這么回事。

  根據國家統計局的數據,1987年~2016年底,我國合計銷售商品住宅1277704.39萬平方米。

  期間我國新增城市人口為52937.7萬人(來自國家統計局),如果將這段時間內銷售出去的商品住宅都平攤到新增城市人口身上,那么人均是24.14平方米,跟36.6平方米有點距離。

  注意,以上計算的分母是期間新增人口。統計局的數據顯示,1986年城市居民人均住宅建筑面積為12.4平米。如果將所有的人口都作為分母的話,人均商品住房面積顯然還要更小!

  為啥會這樣?因為除了商品住宅,我們還建有大量的房改房、保障房、安居房、公房、軍產房,以及城中村的小產權房等。

  根據如是金融研究院測算,我國城鎮中的小產權房大約有73億平米,占住房總量的24%。

  小產權房交易有風險,如果遇到拆遷,賠償可能是給原業主。

  將這部分剔除后,我國城鎮商品住宅建筑面積剩下225億平方米,人均建筑面積為27.66平方米!

  然而,需要注意的是,美英法日等的住房面積是套內面積!內地的商品住宅得房率大概是70%,統一口徑之后,27.66平方米*70%=19.36平方米,只有日本和法國的一半,美國的三分之一,跟中國香港類似。而在我們的印象中,香港居民都擠在很狹小的空間里,非常不適。

  如果再將空置率考慮進去的話,上述數據還會進一步減小。當然,有人會說,不是商品房難道就不能住了?!

  可以住,但是品質較差。事實上,如今大部分存量房(包括商品房和非商品房)的條件都很差。國家統計局2015年抽樣調查顯示,存量住房中78%為6層及以下建筑(21%為平房),這其中絕大部分沒有電梯。16%的住房無廚房或衛生間,而美日等發達國家,該比例接近于零。


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  ▲數據來源:國家統計局、明源地產研究院


  3.人們對美好生活的追求永無止境,好的房子,永遠不會過剩

  十九大以后,不少企業(不止是房企)將自己的目標改成了美好生活提供商,這里面有跟風的成分,但目標本身沒有錯,因為人們的欲望,人們對美好生活的渴望是無限的。

  有農村對城市的向往

  按照前不久國家發改委的文件精神,各種不同類型城市的落戶限制都大幅放寬,吸引農村人口進入城市工作,讓農民成為市民,我們還有很大的空間,現有的房子遠遠不夠用。肆意夸大房子過剩的問題,對國家來說,不利于城鎮化的推進;對個人來說會喪失正確的判斷,錯失很多的時代紅利。

  目前,美國的城市化率已經82.26%,而且建筑平均壽命比我們國家要長得多,但每年依然有一百多萬套的新開工量,更別說我們城市化還沒完成。


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  ▲來源:美國聯邦經濟分析局


  有改善居住的向往

  改革開放以來,特別是98年房改以來,人們的居住環境得到極大的改善——不僅居住面積增加了,宜居性也大幅提升,比如以前衛生間甚至廚房很多都是公用的,新建的房子幾乎都有獨立的衛生間和廚房;以前的房子幾乎都靠爬樓梯,新建的房子都安裝了電梯等。

  然而,目前所有住房都算起來,商品房的占比還不到40%,剩下的是過去50年分配歷史中提供的。存量房大部分又破又舊又小, 跟新建的商品房沒法比,急需改造、升級。

  另外,如上面顯示的,存量住房套型結構偏小,一居和二居室占比達62%,而四居室及以上占比僅7%。

  上海的戶均面積只有60多平方米,北京也就70平方米,全中國100平方米以上的房子不到15%。這里面有巨大的潛在改善型需求。

  有社會變遷帶來的需求

  中國現在大概有7500萬的獨居戶,其中4000萬左右是老人,有3500多萬是年輕人,80后、90后,不跟父母一起住。往后這個比例還會繼續提高,因為北歐獨居戶的比例是40%,我國目前還不到7%!

  另外,三年一代溝,不同時代的年輕人,對住房的需求也是不一樣的,比如90后對住房的需求,跟70后甚至80后都不太一樣(明源地產研究院有專門的報告)。

  有第二人生的向往

  996努力工作是為了什么?除了活得更有意義,更多是為了更好的生活。當年,某旅游地產項目打出“開啟你的第二人生”,就打動了很多人的心。

  除了自住房,作為抗通脹手段的投資房,如果還有余力的話,人們還會去購買純滿足自我消費需求的郊游房、旅居房,這在國外發達國家都是很正常的。比如瑞士、瑞典這些國家,一個中產家庭,擁有2套房(春屋、夏屋),不同的季節住在不同的房子里面,并不是一件很罕見的事情。甚至還有秋屋、冬屋。隨著國家經濟發展,人們富裕了,在我國,這些需求自然會體現出來。

  就像冰箱發展這么多年,冰箱制造商經過殘酷的價格戰之后,活下來的已經寥寥無幾,大家都覺得市場空間也就這么大了,甚至已經飽和了,結果冒出來一個美妝冰箱,特別受廣大愛美女性的歡迎。每一代人的需求有差異,人們對美好生活的追求沒有止境,飽和是偽命題,好產品永遠不會過剩,之所以過剩,是因為其未能滿足人們的需求。

 

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